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Recht u. Urteile

Duldungspflicht

Die Eigentümer von Grundstücken müssen es dulden, wenn Abwasserrohre des Nachbarn in ihr Grundstück hineinragen. Auf dieses Urteil des OLG Frankfurt (Az. 14 U 139/04 weist der Fertighausanbieter Town & Country hin. Geklagt hatte ein Mann, unter dessen Grundstück eine Abwasserleitung verlief. Er verlangte, die Leitung zu entfernen. Die Richter wiesen dieses Ansinnen zurück. Das Beseitigen der Rohre sei mit einem erheblichen finanziellen Aufwand verbunden. Der Besitzer müsse sie nur dann beseitigen, wenn die Rohre die Nutzung des Nachbargrundstücks beeinträchtigen. Weil das beim Kläger nicht der Fall war, dürfen die Rohre bleiben.

(Quelle: Immobilienscout 24.de)

 

Mietkaution

Der Vermieter muss Auskunft über den Verbleib und die Art der Anlage der (Bar)Kaution geben. Sind gemeinschaftliche Mieter zur Zahlung einer Mietsicherheit verpflichtet, so können sie den Rückzahlungsanspruch bei Mietende nur gemeinsam geltend machen. Das gilt auch, wenn nur einer der Mieter die Kaution gestellt hatte. Wegen noch ausstehender Nebenkosten-Abrechnungen kann der Vermieter bei Mietende nicht die gesamte Kaution, sondern allenfalls einen Betrag in Höhe von 3 monatlichen Vorauszahlungen einbehalten, für angebrochene Jahre einen entsprechenden Anteil (AG Hamburg, 47 C 1373/95, Urteil v. 27.02.1996). Ein Einbehalt für noch ausstehende Abrechnungen ist aber nur zulässig, soweit die Kaution zur Absicherung etwaiger Nachforderungen des Vermieters voraussichtlich benötigt wird. Das ist nicht der Fall, wenn die letzte Abrechnung ein Guthaben des Mieters ergeben hatte (AG Hamburg, 43b C 367/97, Urteil v. 15.5.1998,). Haben die bisherigen Nebenkosten-Abrechnungen stets zu Guthabensbeträgen für den Mieter geführt, so ist ein teilweiser Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung einer Nachforderung aus einer noch zu erstellenden Nebenkosten-Abrechnung nur zulässig, wenn der Vermieter einen zu erwartenden Nachzahlungsbetrag konkret vorträgt (AG Hamburg 43 b C 133/03, Urteil vom 26.9.2003).

 

Grunderwerbsteuer auf Gebäude rechtens:

Der Fiskus darf auch weiterhin auf den Hausbau die Grunderwerbsteuer verlangen, selbst wenn das Grundstück zuvor in Eigenregie erworben wurde und auf die Bauleistung zusätzlich Umsatzsteuer angefallen ist (Az.: C - 156/08). Je nach Größe des Bauvorhabens steigt damit die Belastung um einen fünfstelligen Betrag. Bauherren hatten gehofft, die Grunderwerbsteuer künftig nur noch für den Grund und Boden zahlen zu müssen. Gestärkt wurde diese Hoffnung vom Finanzgericht Niedersachsen. Es hatte im April 2008 entschieden, dass die Belastung des Hauses mit Grunderwerbsteuer gegen das EU-Recht verstoßen könnte, weil die Bauleistungen zugleich der Mehrwertsteuer von 19 Prozent unterliegen. Daraufhin hatten die Finanzämter Grunderwerbsteuerbescheide nur vorläufig festgesetzt. Da diese Zweifel nun beseitigt sind, können sie jetzt endgültig und ohne Erstattung ergehen. Das Urteil aus Luxemburg ist für Hausbauer ein Rückschlag. Schon seit Jahren gibt es die Tendenz, dass die Finanzämter neben dem Wert des Grund und Bodens zunehmend auch den Hauspreis erfassen. Damit hat sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer deutlich verbreitert. Zugleich steigt der Steuersatz: Berlin und Hamburg haben den seit 1998 bundeseinheitlichen Satz bereits von 3,5 auf 4,5 Prozent angehoben, weitere Bundesländer dürften folgen. Die Besteuerung der Gebäude ist einer der Gründe dafür, dass das Grunderwerbsteueraufkommen stark gestiegen ist und mit jährlich rund 7 Mrd. Euro mehr einbringt als Erbschaft- und Schenkungsteuer mit zusammen rund 4 Mrd. Euro. Bis vor wenigen Jahren konnten Bauherren gegenüber dem Finanzamt noch argumentieren, sie hätten ein nacktes Grundstück erworben und anschließend hierauf ein Gebäude errichtet. Dann berechnet sich die Steuer nur auf den Grund und Boden und nicht vom Gesamtpreis für das fertige Objekt. Diese lukrative Trennung gelingt jetzt nur noch selten, seit der Bundesfinanzhof in einer Reihe von Urteilen von einem einheitlichen Erwerbsvorgang ausgeht. Das führt im Ergebnis zu deutlich mehr Grunderwerbsteuer, obwohl der Bauunternehmer auf seine Rechnung auch noch Umsatzsteuer mit 19 Prozent draufschlägt. An dem Verfahren hatte der EuGH nichts auszusetzen. So gibt es jetzt grundsätzlich einen sachlichen Zusammenhang zwischen Grundstückskauf und Hausbau, auch wenn getrennte Verträge abgeschlossen werden oder die Hausplanung inhaltlich vor allem vom Erwerber ausgeht. Selbst wenn der künftige Hausbesitzer selbst einen Architekten einschaltet, Leistungen in Eigenarbeit erbringt oder an Dritte vergibt, fällt die Grunderwerbsteuer auf das Gesamtwerk an. Das sind dann neben Grundstücks- und Gebäudepreis anfallende Nebenkosten wie etwa vom Makler, für Sonderwünsche sowie Erschließungskosten. Quelle: FTD 15.01.2009

 

Rauswurf von säumigen Wohnungseigentümern:
Wohnungseigentümer können wegen notorischer Zahlungsrückstände ggü. der Eigentümergemeinschaft aus ihrer Immobilie geklagt werden, entschied der BGH (Az:ZR 26/06) Voraussetzung sei allerdings eine Abmahnung und zwar auch dann, wenn der säumige Zahler bisher nur auf gerichtliche Zahlungsbescheide reagiert habe.

 

Grundsatzentscheidung zur Ferienwohnung

der BFH hat seine Rechtsprechung zur Vermietung von Ferienwohnungen verschärft. Kann der Eigentümer die Kosten der Immobilie steuerlich absetzen, weil auf lange Sicht die Einnahmen die Ausgaben übersteigen? Oder steht die Vermietung des Objektes gar nicht im Vordergrund, geht es primär darum, sich das vorwiegend privat genutzte Feriendomizil zumindest teilweise vom Fiskus finanzieren zu lassen? Bisher unstrittig war die steuerliche Anerkennung der Kosten, wenn die Wohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet wurde. Nach dem aktuellen BFH Urteil sieht das anders aus. Danach muss die Wohnung mindestens 75 % der ortsüblichen Vermietungszeit tatsächlich vermietet sein. Beträgt in einem Ferienort die durchschnittliche Vermietdauer z.B. 100 Tage, gibt es den problemlosen Kostenabzug nur noch, wenn die Wohnung tatsächlich an mindestens 75 Tagen vermietet war. Bei 74 oder weniger Tagen muss eine Prognoserechnung angestellt werden. über einen Zeitraum von 30 Jahren wird berechnet, ob die addierten Einnahmen höher sind als Abschreibung (2%), Zinsen, laufende Kosten. Dabei wird von der Zahl der Vermietungstage ausgegangen. Einnahmen und Ausgaben werden anhand der Durchschnittswerte der letzten 5 Jahre geschätzt. Zugunsten der Eigentümer werden diese Mieteinnahmen rechnerisch um 10% erhöht. Vermietungshindernisse durch Renovierungszeiten können geltend gemacht werden BHF, Urteil vom 26.10.2004; AZ: IX R 57/02

 

Der Mieter bedarf zur Aufnahme seines Lebensgefährten Ihrer Erlaubnis

Viele Mieter wissen gar nicht, dass sie dann, wenn sie ihren Lebensgefährten bei sich einziehen lassen, zuvor Ihre Erlaubnis als Vermieter einholen müssen. Das Landgericht Berlin hatte daher kürzlich über einen solchen Fall zu entscheiden: Nachdem der Vermieter erfahren hatte, dass die Mieterin ihren Lebensgefährten schon Monate zuvor aufgenommen hatte, sprach er ihr die fristlose Kündigung aus. Weil die Mieterin aus der Wohnung dennoch nicht auszog, musste der Vermieter Räumungsklage erheben. Die Berliner Richter bestätigten in ihrer Entscheidung die Sichtweise des Vermieters: Gibt der Mieter seinem Vermieter nicht bekannt, dass er seinen Lebenspartner bei sich einziehen lässt, begeht er eine erhebliche, zur fristlosen Kündigung berechtigende Vertragsverletzung. Denn in einem solchen Fall handelt es sich um eine Untervermietung, die Ihrer vorherigen Erlaubnis bedarf. Als Vermieter können Sie die Erlaubnis verweigern, wenn in der Person des Lebenspartners ein wichtiger Grund zu seiner Ablehnung liegt. Um dies prüfen zu können, muss der Mieter Ihnen den Namen seines einziehenden Lebenspartners mitteilen. Weigert sich der Mieter hierzu oder macht er Ihnen über den Einzug überhaupt keine Mitteilung, können Sie ihm als Vermieter kündigen. Dies haben die Berliner Richter ausdrücklich in ihrer Entscheidung ausdrücklich klargestellt. (LG Berlin, Az 63 S 184/05) (Quelle: Verlag für dt. Wirtschaft)

 

Generalunternehmer haftet für Lohnanspruch

Ein Generalunternehmer des Baugewerbes haftet für die Lohnansprüche der Arbeitnehmer eines Subunternehmers. Die Richter des Bundesarbeitsgerichts sehen darin keine unzulässige Beschränkung der verfassungsmäßig geschützten Unternehmerfreiheit. Der Generalunternehmer tritt bezüglich der Lohn- forderung in die Stellung einen Bürgen ein. Ist der Subunternehmer nicht zahlungsfähig, kann der Generalunternehmer von den Mitarbeitern finanziell in Anspruch genommen werden. Dies ist auch kein Verstoß gegen die EU-rechtlich geschützte Dienstleistungsfreiheit. (BAG, Urteil vom 12.1.2005: Az: 5 AZR 617/01)

 

Wer muss Schnee räumen

Jeder Grundeigentümer ist auf seinem Grundstück für die Sicherheit verantwortlich. Die Räumungspflicht auf Gehwegen an öffentlichen Straßen wird meist von den Gemeinden auf die Hauseigentümer übertragen. Vermieter können nun wiederum die Räumpflicht auf ihre Mieter abwälzen. Dazu muß dies aber im Mietvertrag geregelt sein. Ist keine vertragliche Regelung getroffen, sind selbst Mieter von Erdgeschoßwohnungen nicht verpflichtet, Schnee zu räumen oder bei Glatteis zu streuen. (Euro am Sonntag, 25.12.05)

 

Keine Haustürgeschäfte mit dem Energiepass!

Vor unseriösen Haustürgeschäften warnt die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen: Demnach versuchen windige Geschäftemacher derzeit, die Unsicherheit und Unwissenheit von Haus- und Wohnungsbesitzern auszunutzen. In der Manier von "Drückerkolonnen" bieten sie an der Haustür "Energiepässe" an – zum Preis von 1.000 Euro oder mehr. Dazu ist klarzustellen: Der amtliche Energiepass wird frühestens Mitte 2006 Pflicht und muss dann bei einem Mieter- oder Eigentümerwechsel vorgelegt werden, um den Energiestandard der Immobilie transparent zu machen. Auch dann noch wird es übergangsregelungen geben, Torschlusspanik ist also fehl am Platz. Und schließlich wird die Ausstellung des Energieausweises je nach Gebäudegröße schon ab etwa 200 bis 300 Euro zu haben sein. Er darf im übrigen nur von zertifizierten Fachleuten ausgestellt werden. Wer bereits an der Haustür überrumpelt wurde, kann seinen Vertrag innerhalb von zwei Wochen widerrufen. Außerdem sollten Geprellte bei der Polizei Anzeige erstatten. (ieu-Initiativkreis)